Pourquoi Californie
Immobilier?

Dans une économie de marche de pointe, l’offre et la demande bougent constamment. De nos jours, entre la crise économique mondiale, la faiblesse du dollar, la chute rapide des prix de l’immobilier en Californie, il est évident que l’achat d’immobilier en Californie est un bon choix pour ceux qui disposent de ressources financières conséquentes en espèces et se demandent ou les placer.

Pourquoi un acheteur francophone voudrait acheter de l’immobilier en Californie ? Parce qu’ en Californie on peut faire des tas de choses qu’on ne peut pas facilement faire ailleurs dans le monde, aussi vite, et a si bon marche, en affaire comme en villégiature.

Vous pouvez arriver un lundi, visiter plusieurs biens immobiliers a vendre le mardi, passer au crible les détails de votre « cash flow » en conférence web avec votre conseil juridique et fiscal mercredi, faire une offre mercredi soir, faire un golf le jeudi matin en attendant la réponse du vendeur, visiter l’arrière pays le jeudi après midi. Le vendredi vous rencontrez l’équipe de Californie Immobilier avec qui vous êtes en contact depuis plusieurs semaines, et vous rencontrez votre « notaire » (qui s’appelle en fait « escrow agent »). Deux heures plus tard, vous filez vers le centre commercial pour remplir vos valises avant de reprendre l’avion. Peu après, votre Blackberry vous informe que votre transaction immobiliere est close. Vous pensez alors a votre prochain séjour en Californie, ou vous irez faire visiter votre bien a votre famille et a vos amis, en Mustang décapotable, déductible d’impôts.

Seulement voila : vous ne connaissez personne en Californie qui parle votre langue, et qui sait comment les choses se font en ce qui concerne l’achat (et la vente) d’immobilier. Bien sur vous avez des notions d’anglais, mais avez-vous une connaissance approfondie des technicalites liées aux transactions immobilières ? Savez vous qui fait quoi, ou et quand, et au meilleur prix ?

Chaque fois que je vais en France et que j’’achete quelque chose, que ce soit une carte postale, une semaine de vacances dans un hôtel ou un bijou, je me rends compte a quel point les choses sont différentes entre les USA et la France. En Californie, tout se négocie, et je m’engage a vous montrez comment !

Une fois que vous possédez un bien immobilier en Californie, votre comptable vous expliquera comment déduire vos faire de vacances (pardon : de propriétaire foncier allant vérifier le bon fonctionnement de son bien outre mer !). Vous paierez en dollars des biens et des services qui vous coutent bien plus dans votre pays d’origine. La TVA en Californie est à 8.25%. Les produits de luxe comme de consommation courante sont bien moins cher ici que chez vous ! Amis golfeurs, votre jour de gloire est arrive : achetez vous toute une série de clubs a un prix ridicule, et allez faire un 36 trous sur un terrain de rêve ! La Californie est le paradis des golfeurs, des amateurs de voitures, de chevaux, de bateaux, de vin, de restaurants, de distraction, bref de tout !

Trouver Le Bien Ideal

Pour trouver le bien idéal, il faut d’abord avoir une idée de la fourchette des prix de ce qui se vend dans la région ou vous voulez acheter. Pour ce faire, il y a plusieurs sites web: metrolistmls.com, zillow.com, mls.com

Une fois le type de bien choisi ainsi qu’une fourchette de prix, il faut agir vite ! Le meilleur moyen de faire une affaire est de venir sur place afin de vérifier si ce bien correspond à ce qui vous plait, et si la description correspond a ce que vous aviez en tête. Vous pouvez aussi designer une tierce personne pour remplir cette tache. Une fois votre visite du bien immobilier faite, si vous envisagez d’ acheter ce bien, il faudra faire une offre. Dans cette offre écrite, il faudra faire savoir au vendeur que vous êtes un acheteur EN ESPECES et que vous désirez clore l’affaire le plus rapidement possible.

Avantages Fiscaux & Immigration

La plupart des pays Européens ont des accords de réciprocité fiscale avec les Etats Unis. Un bien locatif en Californie ne sera pas impose si le propriétaire paie ses impôts en France et déclare les revenus (ou pertes) de son bien Californien ses autres revenus au le FISC français. A noter que la déductibilité des frais de voyage pour acheter, vendre et « inspecter » un bien immobilier doit être documentée et approuvée par votre comptable. Tout acheteur d’immobilier en Californie doit au préalable s’informer de la législation fiscale en vigueur dans le pays ou se trouve son domicile fiscal. Votre expert comptable saura vous aider dans cette démarche.

TRANSFERTS DE FONDS : Le moyen le plus sur de transférer des fonds d’un pays a l’autre est par transfert électronique (en anglais : « wire transfer»). Passer la frontière avec une valise bourrée de billets de 100 Euros est illégal ! La banque qui envoie un « wire » a la banque de la compagnie de « Title & escrow » vous fera payer des frais, de même qu’a l’arrivée des fonds sur le compte US la banque fera aussi payer un « wire fee », ou frais de « wire », de l’ordre de $50.00 environ. L’avantage d’un « wire transfer » est que l’on garde la trace des fonds, depuis l’origine jusqu'à l’arrivée est qu’il est impossible de perdre ces fonds. Si la transaction ne se finalise pas, la compagnie de « Title & Escrow » vous remboursera vos fonds , soit par transfert électronique sur votre compte a l’étranger, soit en vous faisant un cheque en $ a votre nom.

OUVRIR UN COMPTE EN BANQUE EN CALIFORNIE : C’est faisable, mais pas toutes les banques ou institutions financières (credit unions, brokerage firms comme Merrill Lynch, UBS, etc..) n’accepterons d’ouvrir un compte , à moins que vous n’ayez un « Social Security Number » , et une pièce d’identité issue par une autorité Californienne ou fédérale. A noter que les lois régissant la disponibilité de fonds, l’usage de billetterie, et l’accès à votre compte sont certainement différentes de ce dont vous avez l’habitude dans votre pays. La plus grande prudence est recommandée en ce qui concerne les opérations bancaires par des non résidents aux Etats Unis.

VENTE : Il est important de savoir comment le FISC des USA (IRS, ou Internal Revenue Service) traite la vente d’immobilier d’investissement : tout d’abord le concept du « 1031 exchange » wikipedia, qui reporte l’imposition de plus value réalisée a la vente de bien immobilier quand le vendeur achète un ou plusieurs autres bien de valeur égale ou supérieure au bien vendu (version très courte du 1031 exchange !). L’imposition de la plus value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs et sera discutée en temps voulu.

IMMIGRATION : L’achat d’immobilier en Californie n’est pas une garantie de droit d’accès aux USA. Renseignez vous sur les lois d’immigration en vigueur aux USA vis-à-vis de votre accès aux USA, donc en Californie, avant votre achat d’immobilier et après que vous soyez devenu propriétaire foncier.

Et le notaire, dans tout çà ?

Il n’y a pas de notaires ni en Californie, ni aux USA. Dans l’ouest des USA, les transactions immobilières sont faites par l’intermédiaire de « escrow compagnies », qui souvent sont aussi les sociétés d’assurance qui assure votre titre de propriété, tel que « First American Title Company » : firstamericantitle.com. Californie Immobilier se fera un plaisir de communiquer avec votre notaire (ou équivalent) dans votre pays d’origine. Il vous faudra savoir de quelle manière vous prendrez le titre de votre bien en Californie et votre notaire vous conseillera a ce sujet.

 

Rapidite d ’Execution

En Californie, le transfert de titre de propriété prend place une fois que le titre de propriété (TDP)est enregistre. Si ce titre est signe par le vendeur un lundi matin, le TDP pourra être enregistre le jour suivant (voir : « TRANSACTIONS IMMOBILIERES »).

 

L’Euro Bat Le Dollar:

Voir http://fr.finance.yahoo.com/q?s=EURUSD=X pour le cours d’échange en temps réel.

 

Des Prix Incroyables

Qui n’a pas rêvé d’avoir son ranch au Far West ? Une maison avec piscine, garage pour trois véhicules, près d’un terrain de golf , a une heure des pistes de ski et de l’océan ? Ce rêve peut devenir réalité en Californie!

La Debacle Des « Sub-Primes » Agit En Votre Faveur.

Vous savez maintenant pourquoi le marché de l’immobilier aux USA et en Californie en particulier a chuté. Les banques se retrouvent avec un portefeuille de biens immobiliers sur lesquels elles ne perçoivent plus le payement d’hypothèques. Ces banques bradent donc les prix, à vous d’en profiter!