Le processus d’achat
Voici la version simplifiée d’une transaction immobilière en Californie, ou le bien est paye en espèces par l’acheteur :
-Acheteur, par le biais de son agent, soumet une offre par écrit, le plus souvent avec des formulaires CAR (California Association of Realtors), a l’agent du vendeur.
-Offre acceptée, refusée ou contrée
-Acheteur contre la contre offre par écrit (formulaires CAR)
-Vendeur approuve ou contre la contre contre offre (ainsi de suite
jusqu'à ce que vendeur & acheteur atteignent un accord par écrit).
-Vendeur ouvre compte escrow , acheteur dépose acompte avec la escrow company.(montant spécifié dans documents d’offre et contre offre) .
-Acheteur recoit le PRELIM (Preliminary Title Report, issu par la Title Insurance Company: donne une fiche technique sur le bien, comme la description cadastrale, la liste des hypothèques, le nom des propriétaires, les restrictions d’usage , les droits de passage, et les impôts fonciers). Acheteur discute son contenu avec son agent. Pourquoi ? Certains bien sont soumis a des règles telles que usage restreint aux propriétaires occupants ; ou bien a des « CC&R’s » ( conditions, covenants & restrictions ) qui régissent le mode de vie des propriétaires ou usagers.
-Conditions stipulées par vendeur & acheteur se déroulent (inspection termite, structurelle, réparations, etc.…)
-Conditions remplies en temps requis : acheteur et vendeurs chacun signent leur propre documentation avec le escrow officer ou son représentant. Documents clef : HUD1, PCOR, W-9,
(Note : Il est rare que vendeur et acheteur signent au même moment, le même jour et au même endroit.)
-Tous les documents sont en ordre et les fonds nécessaires ont été reçus: escrow agent se charge de l’enregistrement des documents officialisant le transfert de propriété (« Grant Deed »)avec les autorités (County recording clerk).
-Document enregistre : l’acheteur est désormais légalement propriétaire du bien immobilier. Possession en fonction des termes du contrat, et peut être immédiate. Dans certains cas le vendeur négocie un contrat avec l’acheteur, ou le vendeur (ou le locataire) loue le bien pendant une durée déterminée. Cela permet au vendeur (ou au locataire) de déménager.
-Escrow Agent débourse les fonds retenus dans le compte escrow en accord avec les termes du contrat. Impôts fonciers, etc. payes selon les termes du contrat. Les agents immobiliers (ou leur brokers) reçoivent leur commission.
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Qui sont les acteurs dans une transaction immobilière et quel est le rôle de Californie Immobilier?
CALIFORNIE IMMOBILIER : Le rôle de Cal Immob est d’expliquer à l’éventuel acheteur le processus de transfert de propriété en Californie en Français (ET EN DETAIL !) et d’assister ses clients avant, pendant et après la transaction.
Cal Immob est dirige par Jean-Marc Leininger, courtier en immobilier, sous le contrôle de la DRE : « Department of Real Estate » Immobilier se dit « Real Estate » en anglais : http://www.dre.ca.gov/. Pour vérifier le statut d’un agent ou d’un « broker », cliquez sur la fenêtre « Real estate license look up », et tapez le nom, prénom de votre agent ou broker.
AGENTS: Chaque agent représente son client. Il se peut que l’agent du vendeur travaille dans la même boite que l’agent de l’acheteur. Les offres et contre offres sont échangées d’agent a agent par écrit, en personne ou par FAX. Il n’y a généralement pas de contact direct entre vendeur et acheteur. Les agents sont paye selon un taux de commission stipulée dans le contrat, payée par le vendeur , et perçue par les agents une fois la transaction finalisée (« Close of escrow »). Par exemple, si une maison se vend $500,000 et la commission est de 6% : le « escrow agent » retiendra $30,000 sur la somme due au vendeur, et repartira ces $30,000 entre les agents et leur ayant-droit, dont Californie Immobilier.
LE « NOTAIRE » : Il n’y a pas de notaires ni en Californie, ni aux USA. Dans l’ouest des USA, les transactions immobilières sont faites par l’intermédiaire de « escrow compagnies », qui souvent sont aussi les sociétés d’assurance qui assure votre titre de propriété, tel que « First American Title Company » : http://www.firstamericantitle.com/.
Le rôle de votre « escrow agent » est crucial dans toute transaction immobilière. Certains escrow officers sont spécialistes de transactions commerciales et on peu de connaissance des transactions résidentielles, et vice versa. Les « escrow officers » sont employés salaries, payés par leur employeurs. A 95% féminin, ces employés ont une connaissance approfondie de leur tache et ne donnent aucuns conseils légaux. Elles ne doivent aucun compte à rendre sauf aux parties intéressées à la transaction, et sont vouées au secret professionnel. Elles préparent tous les documents nécessaires à la transaction et se doivent de préparer et modifier la comptabilité spécifique à la transaction, ( c’est le « estimated closing statement »). Une fois la transaction achevée, elle préparera le ‘final closing statement », ou bilan officiel des sommes payées et perçues par vendeur et acheteur.
Il y a souvent plusieurs sociétés de « title & escrow » situées proche l’une de l’autre, offrant les mêmes services. L’escrow est le processus par lequel l’escrow agent joue le rôle d’intermédiaire impartial entre vendeur, acheteur et autres personnes physiques ou morals faisant partie de la transaction. La partie « Title » se réfère a l’assurance du titre de propriété (title signifie titre de propriété). Chaque «Tile insurance company » est sous le contrôle de l’état dans laquelle elle opère et ses barèmes doivent être régulièrement soumis à « l’insurance commissioner). Pour comprendre cette différence et mesurer la taille des Title and Escrow compagnies qui dominent le marche en Californie, veuillez voir le profil de First American Title : http://finance.yahoo.com/q/pr?s=FAF, ou de son rival Fidelity National : http://finance.yahoo.com/q?s=FNF. Chacune de ces compagnies est cotée en bourse au NYSE, fait partie des indices financiers S&P, et a plus de 30,000 employés chacune. Voici donc une des différences importantes avec les notaires en France.
NOTARY PUBLIC : Le « Notary Public » n’a strictement rein à voir avec un « notaire «. Un Notary Public est la personne physique qui se charge d’identifier les personnes signant un document officiel. Elle inscrit les noms, prénoms, adresses et pièces d’‘identite et empreinte digitale (pouce droit) sur son registre. Le Notary publique signe et appose son sceau sur tout document important, enregistre ou non. Souvent les « escrow Officer » sont aussi « Notary Public ». En dehors des USA, on peut trouver un Notary Public dans les consulats des Etats Unis.
CITY /COUNTY TAX ASSESSOR & TAX COLLECTOR : En Californie, les impôts fonciers sont lèves deux fois par an, au printemps et a l’automne : voir http://www.yolocounty.org/index.aspx?page=614, a titre d’exemple pour les biens situes dan le comte de Yolo ( ou se trouve la ville de Davis et sa célèbre universite,UC Davis). Chaque bien à un ou plusieurs numéros cadastraux et le paiement des impôts fonciers (« property tax ») peut se faire sur internet avec votre carte de crédit. Il faut noter l’importance du pouvoir du « tax collector » , qui peut légalement vendre un bien pour lequel les impôts fonciers n’ont pas été payes.
RECORDER OFFICE : C’est la ou la documentation officielle est enregistrée : voir par exemple le site du Yolo County recorder : http://www.yolorecorder.org/forms/. Le titre de propriété est envoyé par courrier au nouveau propriétaire, en général plusieurs semaines après la date d’enregistrement (Recording date)
IRS : L’équivalent du FISC français : Internal Revenue Service, qui collecte les impôts sur le revenu au niveau fédéral : http://www.irs.gov/
FRANCHISE TAX BOARD : La FTB se charge de collecter les impôts dus à l’état de Californie : http://www.ftb.ca.gov/index.shtml
NB : CECI N’EST QU’UNE LISTE PARTIELLE DONT LE BUT EST D’INCULQUER LES RUDIMENTS D’IMMOBILIER A UNE AUDIENCE GENERALE.
